לקיחת משכנתא היא תהליך שמחייב היערכות מוקדמת, הבנה של הדרישות והשלבים השונים, והכרת האפשרויות הקיימות. לא מדובר רק בהחלטה כלכלית משמעותית, אלא גם בתהליך בירוקרטי הכולל לא מעט גורמים – מהבנק, דרך שמאים, עורכי דין, ועד לגופים ממשלתיים. לכן, לפני שניגשים לחתום על מסמכים או לבחור תמהיל, חשוב להבין מהם התנאים שצריך לעמוד בהם כדי לקבל משכנתא, ואיך אפשר להיערך אליהם נכון.
בין אם אתם עומדים לרכוש דירה ראשונה, לשפר דיור או להשקיע בנכס – כדאי להכיר את הקריטריונים השונים, הדרישות של הבנקים והאפשרויות שניתן לשלב בתהליך. כך תוכלו לחסוך זמן, למנוע טעויות ולהגיע מוכנים, גם נפשית וגם פיננסית.
הבנק רוצה ביטחונות – מה זה אומר?
כאשר בנק נותן הלוואה כל כך גדולה כמו משכנתא, הוא מצפה לקבל ביטחונות שיבטיחו את החזר ההלוואה. בראש ובראשונה, הבנק רושם שעבוד על הנכס שנרכש – כלומר, כל עוד ההלוואה לא נפרעה במלואה, הנכס משועבד לטובת הבנק. אם הלווה לא יעמוד בתשלומים, לבנק יש את הזכות לממש את הנכס לצורך החזר החוב.
מעבר לשעבוד הנכס, הבנק עשוי לבקש גם ערבים, ביטוח חיים וביטוח מבנה, תלוי בפרופיל הלווה. אלו נועדו להבטיח את המשך ההחזר במקרים בלתי צפויים.
אחוז מימון – כמה אפשר לקבל מהבנק?
הסכום שהבנק יסכים להלוות נקבע לפי אחוז המימון, כלומר היחס בין שווי הנכס לבין גובה ההלוואה. כלל האצבע הוא שבנק בישראל לא נותן יותר מ-75% מימון לרוכשי דירה ראשונה, ועד 50% למשקיעים או רוכשי דירה שנייה. בפועל, ניתן להגדיל את המימון בדרכים שונות – כמו הלוואה משלימה מההורים, קבלת אישור חריג, או שימוש בהון עצמי גבוה יותר.
ככל שאחוז המימון גבוה יותר – כך הריבית שיציע הבנק תהיה גבוהה יותר, מאחר שהסיכון מבחינתו גבוה יותר. לכן, במקרים בהם ניתן להגדיל את ההון העצמי – זה בהחלט כדאי.
דירוג אשראי והשפעתו על ההצעה
דירוג האשראי האישי של הלווה משפיע בצורה ישירה על ההצעה שיקבל. בנקים בודקים את היסטוריית התשלומים של הלקוח, האם חזרו לו צ’קים, האם היו עיכובים בתשלום הלוואות קודמות, והאם קיימות התראות בהוצאה לפועל או רישומים שליליים.
לקוח עם דירוג אשראי גבוה נתפס כלקוח בטוח יותר – ולכן יכול לקבל תנאים טובים יותר, כמו ריבית נמוכה יותר או גמישות בפריסת ההחזר. לעומת זאת, לקוח עם עבר אשראי בעייתי עשוי לקבל סירוב או תנאים פחות אטרקטיביים.
סוג הנכס וההשפעה שלו
הבנק בוחן גם את סוג הנכס שנרכש – האם מדובר בדירה מקבלן? יד שנייה? מגרש לבנייה עצמית? כל סוג של נכס דורש התייחסות שונה. למשל, רכישת דירה על הנייר מצריכה לווי של עורך דין עם ניסיון בתחום, בעוד רכישת מגרש עשויה להצריך בדיקה מעמיקה יותר מצד השמאי.
ישנם נכסים שבנקים מסוימים אינם ששים לממן – כמו דירות במחוזות עם סיכון גבוה, בתים פרטיים באזורים כפריים, או דירות ישנות ללא תשתיות. כל אלו עשויים להצריך בדיקה נוספת ולעיתים אף יובילו לדרישות בטחונות מוגברות מצד הבנק.
הכנסות והחזר חודשי
אחד התנאים הבסיסיים לאישור משכנתא הוא יכולת ההחזר. הבנק מבקש לראות תלושי שכר, דוחות מס עצמאיים, אישורים על קצבאות, או כל מקור הכנסה אחר. כלל מקובל הוא שהתשלום החודשי של המשכנתא לא יעלה על כ-40% מההכנסה הפנויה של משק הבית.
במקרים בהם קיימת הכנסה גבוהה אך לא קבועה, כמו אצל עצמאיים, הבנק יבחן לעומק את היסטוריית ההכנסות, ויידרוש מסמכים נוספים, כמו דוחות רווח והפסד או אישור מרואה חשבון. ככל שהתזרים יציב יותר – כך הסיכוי לקבל אישור גבוה יותר.
הצורך בהון עצמי מספק
בנק לא יאשר משכנתא ללא הוכחת הון עצמי מספק, שמגיע ממקורות לגיטימיים כמו חסכונות, מענקים, ירושות או מכירת נכס אחר. העברת סכום משמעותי במזומן או קבלת הלוואה חיצונית ללא תיעוד מתאים – עלולות לגרום לסירוב מצד הבנק.
במקרים בהם יש קושי בגיוס ההון העצמי, ניתן לבדוק אפשרויות כמו הלוואה מגורם פרטי או חוץ בנקאי, אך יש לקחת בחשבון כי זה מעלה את ההתחייבויות הכלליות של הלווה – ועלול להשפיע על אישור המשכנתא.
הכנת מסמכים מראש – שלב שלא כדאי לפספס
לקראת פנייה לבנק, חשוב לאסוף את כל המסמכים הרלוונטיים: תלושי שכר, תדפיסי עו"ש של שלושה חודשים אחרונים, אישורים על נכסים קיימים, חוזה רכישה או זיכרון דברים, צילום תעודות זהות, אישור על הון עצמי, ועוד. ככל שהמסמכים יהיו מסודרים ומלאים – כך תהליך האישור יתבצע מהר יותר וביעילות.
כאן חשוב לציין שגם יועץ משכנתאות מנוסה יכול לסייע רבות בשלב זה – לוודא שאין חסרים, לוודא שהמסמכים מעודכנים ולהמליץ על התאמות שעשויות לשפר את סיכויי האישור.
הבנה של מסלולי המשכנתא הקיימים
אחרי שעומדים בכל הקריטריונים, מגיע השלב שבו צריך לבחור תמהיל. קיימים מספר מסלולים עיקריים: ריבית קבועה לא צמודה, קבועה צמודה למדד, משתנה כל חמש שנים, פריים, משתנה כל שנה, ריבית על בסיס עוגן בנקאי ועוד.
שילוב נכון בין מסלולים – בהתאם ליכולת ההחזר, רמת הסיכון האישית, והעדפות כלכליות – יכול להשפיע רבות על הריבית המוצעת, על גובה ההחזר החודשי ועל הסך הכולל של המשכנתא.
בחלק מהמקרים, כדאי לעצור ולשאול מהם תנאים למשכנתא שהכי מתאימים עבורי? האם נכון עבורי לקחת סיכון ולקבל ריבית נמוכה יותר במסלול משתנה, או שאני מעדיף יציבות ושקט נפשי במסלול קבוע?
תהליך אישור – מה קורה לאחר הגשת הבקשה?
לאחר שהבקשה מוגשת לבנק, היא עוברת מספר שלבים: בדיקת אשראי, הערכת שמאי לנכס, בדיקת עמידה בתנאים והצגת הביטחונות. במקביל, ייבחן חוזה הרכישה, ותישלח הצעה עקרונית ללקוח עם פירוט מלא של המסלולים והריביות.
לאחר האישור העקרוני, נדרש להגיע לחתימה על הסכם ההלוואה בבנק, לרשום את הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ולהעביר את המסמכים הסופיים. רק אז מועבר הכסף למוכר או לקבלן, בהתאם לתנאים שסוכמו.
סיכום – מוכנות היא המפתח למשכנתא טובה
קבלת משכנתא היא תהליך שדורש היערכות, תכנון וידע. ככל שתבינו יותר את הדרישות והשלבים השונים, כך תגיעו מוכנים יותר, תחסכו זמן ותשפרו את הסיכוי לקבלת תנאים טובים יותר. כל שלב – מההון העצמי, דרך דירוג האשראי ועד לאיסוף המסמכים – משפיע באופן ישיר על התוצאה הסופית.
בעזרת ליווי נכון וכלים טכנולוגיים מתקדמים ניתן להפוך את התהליך למדויק, בטוח וחסכוני יותר. הבנק מציב דרישות – אך אתם אלו שקובעים איך תעמדו בהן, ואיך תנהלו את אחד הצעדים הכלכליים החשובים בחייכם.
